В настоящей статье хотелось бы подробно рассмотреть процедуру регистрации договора аренды недвижимости.

Сам процесс регистрации выглядит следующим образом.

Согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее так же 218-ФЗ):

“Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества”.

Следовательно, для регистрации договора аренды недвижимости достаточно обращения одной стороны сделки – арендодателя или арендатора.

Наиболее оптимальный вариант, когда  в регистрирующий орган обращается лично арендодатель (например, руководитель организации). Хотя конечно это может сделать и арендатор, либо их представители по доверенности.

Законом предусмотрено несколько способов подачи документов на регистрацию.

1) Лично, например через МФЦ, независимо от места нахождения объекта недвижимости (ч. 2 ст. 18 218-ФЗ).

В этом случае заявление на государственную регистрацию договора аренды недвижимости готовит специалист, который ведет прием. Форма заявления, приведена в Приложении № 1 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920, а требования к ее заполнению в Приложении №4.

2) Заполнить форму на Едином портале госуслуг или сайте Росреестра.

Необходимо помнить, что при таком способе подачи заявления его необходимо подписать усиленной квалифицированной электронной подписью, так как согласно ч. 8 ст. 21 218-ФЗ:

“Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц, сторон договора или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в установленных законодательством Российской Федерации случаях”.

В случае передачи в аренду части объекта недвижимости, совместно с государственной регистрацией договора аренды, указанную часть необходимо поставить на кадастровый учет. В связи с чем, необходимо будет заполнить заявление на обе такие процедуры.

3) Отправить бумажный вариант заявления по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. Предварительно подпись на таком заявлении необходимо заверить нотариально, так как согласно пп. 1 ч. 12 ст. 18 218-ФЗ:

“подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, а также в нотариальном порядке удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя”.

4) Обратиться к нотариусу. Но это возможно, только для случаев, когда нотариус сам удостоверяет такой договор аренды и не требуется одновременный кадастровый учет.

Количество заявлений должно соответствовать числу лиц, обратившихся за такой регистрацией.

Также к заявлению необходимо приложить следующие документы:

А) Договор аренды недвижимости.

Здесь необходимо помнить требования ст. 21 218-ФЗ, где указано:

“Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью”.

Относительно количества экземпляров в ч. 3 указанной статьи сказано:

“3. Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются:

1) не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме;

2) не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Следовательно, в случае если у договора аренды две стороны, и каждая сторона желает иметь у себя договор с отметкой о его регистрации – необходимо на регистрацию представить три оригинала. Один останется в материалах реестрового дела, и по одному для каждой стороны.

При направлении документов почтой – такой договор аренды необходимо заверить нотариально.

Б) Документы, подтверждающие личность и полномочия представителя (например, директора), к которым  относятся:

– паспорт гражданина РФ (иной документ, удостоверяющий личность).

Он потребуется при личной подаче документов, например через МФЦ, а так же при отправке документов по почте (его копия должна прилагаться к остальному пакету документов).

– Нотариально удостоверенная доверенность представителя.

– Документ, подтверждающий полномочия лица, который вправе действовать от имени организации без доверенности, например, если обращается руководитель (протокол, решение).

Все указанные документы, подтверждающие полномочия, а также иные документы необходимо предоставить в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным.

Важно помнить, что договор аренды недвижимости может быть крупной сделкой для того или иного ООО или АО. В связи с чем, при совершении такой сделки, необходимо согласие компетентного органа этих организаций. Такое согласие не является обязательным для регистрации договора, но если оно не будет приложено к пакету документов для регистрации,  то в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия.

Об этом прямо сказано, в п. 4 ч. 3 ст. 9 218-ФЗ:

“3. В реестр прав на недвижимость вносятся следующие дополнительные сведения:

4) сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными”.

А так же в ч. 5 ст. 38 218-ФЗ:

“5. При осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с внесением записи о государственной регистрации”.

Поэтому представляется более правильным во избежание негативных последствий при совершении крупной сделки такой документ приложить самостоятельно.

Как указывалось выше, бывают случаи, когда в аренду передается часть объекта недвижимости.

Принимая во внимание то, что одновременно с регистрацией договора аренды происходит, и кадастровый учет такой части недвижимости – в этом случае на государственную регистрацию договора необходимо представить дополнительно:

– межевой план (при аренде земельного участка) с указанием соответствующих частей;

– технический план, (при аренде помещения, здания и т.п.) с указанием соответствующих частей помещения, здания и т.п.

Указанные планы необходимо предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Можно и не предоставлять, если такие планы находятся на временном хранении в электронном хранилище Росреестра. Тогда здесь потребуется  просто указать идентифицирующий номер документа.

Подробнее о необходимости предоставления плана будет указанно ниже в примечании к настоящей статье.

В) Документ об оплате госпошлины за регистрацию договора аренды.

Его можно и не прикладывать, так как Росреестр получает эту информацию в порядке межведомственного взаимодействия, так же как и учредительные документы, выписку из ЕГРЮЛ и др.

Но о необходимости уплаты госпошлины за государственную регистрацию договора аренды недвижимости необходимо помнить.

Ее размер согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ составляет для организаций – 22 000 рублей, а для физических лиц – 2 000 рублей.

Оплачивать госпошлину должна та сторона договора, которая обратилась за такой регистрацией. Но если стороной договора является госорган, то обращаться обязан такой госорган, а он от оплаты госпошлины освобожден. Следовательно, по такому договору госпошлину платить не придется, что так же было подтверждено в письме Минфина России от 25.05.2016 N 03-05-06-03/29946.

В случае, когда за регистрацией договора аренды недвижимости обращаются несколько лиц, например арендодатель и арендатор, то госпошлина распределяется между ними в равных долях.

Например:

Юридическое лицо и ИП обращаются за регистрацией договора аренды офиса. В этом случае, организация обязана заплатить госпошлину в размере 22 000: 2 (количество заявителей) = 11 000 руб., а ИП 2 000: 2 = 1 000 руб.

Если обратится только ИП, то размер необходимой госпошлины составит только 2 000 руб.

При государственной регистрации договора аренды недвижимости, предметом которого являются несколько объектов недвижимости – государственная пошлина уплачивается, как за один договор, так как регистрируется сам договор независимо от количества указанных в нем объектов (письмо Минфина России от 1 февраля 2018 г. N 03-05-06-03/5569).

В платежном документе  при оплате госпошлины необходимо указать реквизиты того управления Росреестра по субъекту РФ, который будет проводить госрегистрацию. Это прямо следует из п. 3 ст. 333.18 НК РФ.

Если все поданные в регистрирующий орган документы соответствуют закону, то договор аренды недвижимости будет зарегистрирован, в противном случае такая регистрация будет приостановлена, а при не устранении выявленных  недостатков и вовсе в регистрации будет отказано.

Примечание.

Здесь необходимо укать следующую информацию.

5 декабря 2018 г. в Государственную Думу РФ был внесен законопроект (проект Федерального закона N 601596-7) согласно которому договор аренды части недвижимости (здания или сооружения) можно будет зарегистрировать в Росреестре без предоставления соответствующего  технического плана.

Такое правило будет распространяться на случаи, когда такой план был уже включен в реестровое дело данного здания/сооружения.

В настоящее время, согласно ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”:

“5. Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются”.

Другими словами Росреестр регистрирует договор аренды части здания или сооружения одновременно с ее постановкой на кадастровый учет.

В связи с чем на  практике Росреестр отказывается ставить недвижимость на такой учет без предоставления указанного плана,  что влечет дополнительные расходы со стороны участников сделки.

Такие действия Росреестра следует считать незаконными, что подтверждает и судебная практика, в частности в Определении Верховного Суда РФ № 307-КГ17-18061 от 20.02.2018 г. по делу А 26-505/2017 указано следующее:

“Отказывая заявителю в государственной регистрации договоров аренды, Управление Росреестра  исходило из необходимости постановки на государственный кадастровый учет помещений, передаваемых по договорам аренды, и представления в регистрирующий орган кадастровых паспортов  с указанием размера арендуемой площади помещений.

Однако, как установили при рассмотрении дела суды первой и апелляционной  инстанций,  кадастровый паспорт на здание, в котором расположены  передаваемые в аренду помещения,  изготовлен 09.07.2008 в соответствии с требованиями, действовавшими на момент его оформления, и ранее был представлен в регистрирующий орган собственником здания в дело правоустанавливающих документов.

Ссылаясь на приказ No 504 и делая  выводы о необходимости  кадастрового  учета передаваемых в аренду помещений и представления в связи с этим нового кадастрового паспорта с указанием размера их арендуемой площади, суд кассационной инстанции не принял во внимание, что передача в аренду части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик такого объекта, прошедшего кадастровый учет.

Кроме того, основания, предусмотренные статьей 16 Закона о кадастре,  влекущие необходимость осуществления государственного кадастрового учета  и оформления в связи с этим нового кадастрового паспорта, судами не  устанавливались.

Соответствующие разъяснения даны в пункте 9  «Обзора судебной  практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении  кадастрового учета», утвержденного Президиумом Верховного Суда  Российской Федерации 30.11.2016 (далее -Обзор), согласно которому учет  части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет  помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая  переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания  обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части  объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной  характеристикой данного объекта.

Указанным пунктом Обзора уже был разрешен вопрос о том, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части  передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости.

При наличии таких обстоятельств и с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Пленума No 73, судебная коллегия полагает обоснованными выводы судов о том, что непредставление обществом кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды.

Учитывая изложенное, поскольку в настоящем случае представления кадастровых паспортов, в которых отражены сведения о кадастровом учете частей здания, передаваемых в аренду по спорным договорам, не требовалось, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемые отказы Управления Росреестра незаконными и возложили на него обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества”.

Такое же мнение высказал и Арбитражный суд Московского округа в своем Постановлении от 19.11.2018 N Ф05-19225/2018 по делу N А40-242461/2017, где в частности указал:

“Удовлетворяя заявленные требования заявителя, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями части 5 статьи 44, части 6 статьи 72 Закона о регистрации, статьи 198, части 4 и 5 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, принимая во внимание, что заявитель как арендатор нежилых помещений при осуществлении государственного кадастрового учета не обязан подтверждать сведения, ранее находившиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственном кадастре недвижимости, в том числе путем предоставления технического плана, исходя из того, что у заинтересованного лица имелись все сведения о части здания, а также все основания для осуществления государственного кадастрового учета этой части здания и для государственной регистрации договора аренды, пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме”.

Таким образом, требование Росреестра о необходимости предоставления плана на часть недвижимости, передаваемой в аренду, при регистрации договора судебной практикой признано незаконным, что и будет однозначно закреплено после принятия вышеуказанного законопроекта.

Спасибо, что прочитали мою статью, надеюсь, она показалась Вам полезной.

Управляющий партнер

Юридического бюро “Агафонов и партнеры”

Агафонов С.В.