Верховный Суд РФ принял важное Определение в сфере долевого строительства, которое, скорее всего, положит конец судебной практике по признанию права собственности  на долю в виде квартиры в  незавершенном объекте строительства.

В частности речь идет об Определении № 306-ЭС16-3099 (4, 5) от 5 сентября 2019 г. по делу № А55-36158/2009.

Суть дела заключалась в следующем:

В рамках дела о банкротстве застройщика дольщики обратились в арбитражный суд  с заявлениями о признании за ними права собственности на доли в праве собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом в виде конкретных квартир.

Первый суд им отказал. Апелляция оставила это в силе.

Кассация отправила дело обратно в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора арбитражный суд первой инстанции  заявления удовлетворил – признал за дольщиками право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде конкретных квартир.

После чего требования упомянутых граждан были исключены из реестра требований о передаче жилых помещений.

Конкурсный управляющий, не согласившись с таким решением – дошел до Верховного Суда РФ.

Отменяя указанные судебные акты, Верховный Суд РФ  указал следующее:

“Однако судами не учтено следующее.

Между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 Гражданского кодекса).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 No 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Эти разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как обротоспособные объекты не существуют.

При таких обстоятельствах, право собственности на «доли … в виде квартир» не могло быть признано судами.

Судебная коллегия не может согласиться и с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом. Статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества.

Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона–статьями 218и244 Гражданского кодекса.

Наличие таких оснований Абраменко К.В., Абраменко Н.Н., Изотова Т.А., Маклаков В.Н., Пучков Н.В., Пучкова Т.В., Черкасов Б.В. и Черкасова Н.Г., являющиеся покупателями по договору купли-продажи квартиры как будущей вещи, не подтвердили.

Норма, содержащаяся в абзаце первом пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства. Ввиду того, что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению”.

Из вышеизложенного можно сделать следующий вывод:

Между застройщиком и дольщиком по дду возникли обязательственные отношения. Следовательно, дольщик не может быть собственником, т.к. он только кредитор, а застройщик его должник. А в случае когда у должника нет вещи то и кредитор не может требовать ее передачи – ее ведь нет в природе.

Это было разъяснено в абзаце третьем п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств»:

“…при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора”.

Это разумно, ведь требовать передачи несуществующей вещи в собственность нельзя.

Таким образом, рассмотренное определение Верховного Суда РФ это начало конца уже сложившейся судебной практики о признании права собственности дольщика  на долю в виде квартиры в объекте незавершенного строительства. После такого определения нижестоящие суды, скорее всего, начнут отказывать дольщикам в удовлетворении таких исков.

Если Вам интересна тема защиты прав дольщиков в спорах с застройщиками предлагаю ознакомиться с моей книгой (Катехизис дольщика) – информацию, о которой можно найти здесь www.katehizis-dolshika.ru

Спасибо, что прочитали мою статью, надеюсь, она показалась Вам полезной.

Так же Вы можете прочитать мою предыдущую статью о том, Как взыскать неустойку с застройщика.

Управляющий партнер

Юридического бюро “Агафонов и партнеры”

Агафонов С.В.