Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ Гражданский кодекс РФ был дополнен главой 9.1 (Решения собраний), которая вступила в силу с 1 сентября 2013 г.
Указанная глава закрепляет правовые основы для решения собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании.
Это могут быть участники юридического лица, сособственники, кредиторы при банкротстве и другие участники гражданско-правового сообщества, либо иные лица, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В настоящей статье хотелось бы более подробно остановиться на решениях общего собрания сособственников в многоквартирном жилом доме (МКД).
Согласно ст. 44 ЖК РФ:
“1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование”.
Также в общем собрании собственников МКД вправе участвовать дольщики, которым застройщик передал квартиру по акту, но только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1. ст. 44 ЖК РФ). Соответственно, если они свою собственность в этот срок не оформят, то участвовать в таком собрании будут не вправе.
Часть 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относит:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме и др. (см. п.п. 1.1., 1.1-1, 1.2. ЖК РФ);
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им, (установление сервитута и т.п.), о благоустройстве земельного участка и эксплуатации элементов такого озеленения и благоустройства;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
В том числе:
– принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД;
– принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования
– принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее – администратор общего собрания);
– принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в МКД, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
– принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ.
4) Выбор способа управления многоквартирным домом, а также:
– принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД;
– принятие решения о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
– принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания;
– принятие решения о заключении собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, в порядке, установленном ЖК РФ, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также – договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
– принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
5) Другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Выше были перечислены вопросы, решение которых отнесено к компетенции общего собрания собственников МКД.
Теперь необходимо подробнее остановиться на форме и порядке проведения такого собрания.
Согласно ст. 44.1 ЖК РФ:
“Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);
3) очно-заочного голосования”.
Таким образом, общее собрание может проводиться в трех формах: очно, заочно и очно-заочно.
Непосредственно порядок проведения общего собрания собственников МКД определен в ст. 45 ЖК РФ, который заключается в следующем.
Во-первых, общее собрание собственники МКД обязаны проводить ежегодно в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом (если ими не установлено иное).
Все остальные общие собрания являются внеочередные и могут быть созваны по инициативе любого из таких собственников.
Во-вторых, общее собрание правомочно (имеет кворум) если в нем приняло участие более половины собственников (простое большинство). Если кворум не собирается, то назначается повторное собрание.
Управляющая компания (правление ТСЖ, ЖСК и т.п.) обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме
При поступлении в УК обращения о предоставлении реестра собственников помещений в МКД указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить реестр. Причем согласие собственников помещений в МКД на передачу таких персональных данных, содержащихся в реестре не требуется.
Далее инициатор созыва собрания обязан сообщить собственникам МКД о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.
Такое сообщение производится путем направления каждому собственнику в МКД заказного письма, либо вручено каждому под роспись, либо размещено в помещении данного дома в доступном для всех помещении (например, в подъезде).
В таком сообщении указывается:
1) Кто инициирует собрание.
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников МКД, вправе обратиться в письменной форме в УК для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В таком обращении должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.
После чего УК обязана осуществить все необходимые мероприятия, для проведения собрания и уведомления всех собственников МКД.
Сделать это УК обязана в течение 45 дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания,
Также УК обязана оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме.
Общее собрание собственников МКД может быть созвано и по инициативе самой УК, осуществляющей управление данным МКД по договору управления.
Как правило, решения общего собрания принимаются простым большинством голосов от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников.
Но есть исключения.
Так, например, для принятия таких решений как:
– принятие решений о реконструкции многоквартирного дома и т.п.;
– принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт;
– принятие решений о получении ТСЖ либо ЖСК кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
– принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, а также об установке сервитута.
– принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами;
– принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.
– принятие решения о наделении председателя совета МКД дополнительными полномочиями, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания;
требуется большинство (не менее двух третей) голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Отдельный порядок определен для принятия решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (ч. 1.2. ст. 46 ЖК РФ).
Решения общего собрания оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
В частности, требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах закреплены в Приложении 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 января 2019 г. N 44/пр.
Важно помнить, что решения и протокол общего собрания являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.
Подлинники решений и протокола общего собрания подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в УК, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания.
Далее УК в течение 5 дней с момента получения указанных подлинников решений и протокола обязана их направить в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.
Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания, содержащих решения по аналогичным вопросам, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
Важно помнить, что общее собрание собственников помещений в МКД не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием, доводятся до сведения собственников помещений в данном доме инициатором собрания – путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Решение общего собрания собственников, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
А вот о том, как оспорить решение собрания собственников МКД смотрите в моей статье.
Спасибо, что прочитали мою статью, надеюсь, она показалась Вам полезной.
Управляющий партнер
Юридического бюро “Агафонов и партнеры”
Агафонов С.В.
Практики:
