Имея в собственности или на праве аренды земельный участок, у его правообладателя нередко возникает желание что-нибудь на таком участке построить. Но в отношении объектов капитального строительства действуют отдельные правила и нормы, большая часть которых не относится к “некапитальные объекты”.
В связи с чем на практике зачастую возникает вопрос, что считать капитальным строением, а какое строение нельзя отнести к капитальному.
Также вопрос весьма актуальный при споре о сносе самовольной постройки. От того признают объект капитальным или нет во многом зависит судьба такой постройки. Ведь согласно позиции ВАС РФ требование о сносе самовольной постройки не может быть предъявлено в отношении строения, имеющего некапитальный характер. Но в то же время некапитальный характер строения, в силу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 признается основанием для удовлетворения иска о признании права отсутствующим.
Следовательно, рассматриваемый вопрос имеет существенную практическую значимость.
В настоящей статье попробуем разобраться в указанном вопросе и постараемся дать определение тому, что же все-таки является капитальным строением согласно действующему законодательству и как отличить капитальное строение от некапитального.
Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ:
“10) объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);”.
К сожалению, данное определение не вносит окончательной ясности в рассматриваемый вопрос, а только противопоставляет капитальное строение – некапитальному.
Согласно п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ:
“10.2) некапитальные строения, сооружения – строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);”.
Теперь уже больше ясности, можно выделить две важные характеристики капитального строения:
1) оно имеет прочную связь с землей;
2) его нельзя переместить без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.
Указанные характеристики роднят капитальное строение с общим понятием недвижимости. Не секрет, что зачастую капитальное строение определяют именно через понятие недвижимости.
Согласно ст. 130 ГК РФ:
“1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства”.
Но насколько это верно?
Так, бывшая судебная инстанция в лице Президиума ВАС РФ считала, что понятие “объект недвижимости” не тождественно понятию “объект капитального строительства”.
Термин “объект капитального строительства” является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому им нельзя подменять правовую категорию “объект недвижимого имущества”, имеющую иные отраслевую принадлежность, объем и содержание (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012).
До 04.08.2018 г. (до вступления в силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ) позиция Верховного Суда РФ заключалась в том, что понятие “объект недвижимости” тождественно понятию “объект капитального строительства”.
Вывод суда о том, что понятие “объекты недвижимости” не тождественно понятию “объекты капитального строительства”, содержащемуся в ч. 3 ст. 45 ГрК РФ, является результатом неправильного несистемного толкования норм федеральных законов (Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2008 N 9-Г08-19).
В определенной степени Верховный Суд РФ подтверждает свою позицию о тождестве понятий капитальное строение и недвижимое имущество в Определении от 04.10.2016 N 18-КГ16-126, где указывает следующее:
“Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, сооружения (литеры Г5, Г6 и Г61), о нахождении которых на земельном участке ответчика утверждал истец, представляют собой два навеса и туалет (л.д. 36, л.д. 176 – 180).
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Поскольку в силу своих конструктивных особенностей указанные сооружения не являются недвижимым имуществом, не относятся к объектам капитального строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), постольку применение к возникшим правоотношениям положений части 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, подразумевающей под зданием, строением, сооружением объект недвижимости, являлось неправомерным”.
Вышеуказанные противоположные точки зрения появились в связи с тем, что в законодательстве нет четкого перечня объектов капитального строительства и быть не может, добавим от себя. В каждом конкретном случае Судам приходится решать является ли объект капитальным или нет.
И вот как складывается действующая судебная практика по данному вопросу.
Так в Определение Верховный Суд РФ в своем Определении от 06.04.2017 N 309-ЭС17-2170 по делу N А60-3731/2016 признал правильными выводы судов о том, что:
“спорное имущество не является объектом капитального строительства, требующим разрешение на строительство и технического учета, не имеет прочной связи с землей, является сборно-разборным, конструкции которого обеспечивают возможность его передислокации;”.
Также среди признаком капитального строения Суды выделяют время на которое такой объект был построен. Временный характер строения является признаком некапитального строения.
Так в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 N 07АП-1980/2017 по делу N А45-18953/2016 было указано следующее:
“Отнести постройку к объекту некапитального строительства можно по определенным оценочным категориям. Общим критерием отнесения объектов к некапитальным объектам (движимому имуществу) согласно нормам гражданского законодательства (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации) является возможность свободного перемещения указанных объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы. Также основным отличительным признаком, по которому можно определить временную постройку, является правовой статус, а именно тот факт, что временное сооружение возводится на определенный временный срок, в отличии от бессрочного капитального объекта”.
Таким образом, объект строительства может считаться капитальным, если он является зданием, строением, сооружением, объектом незавершенного строительства, линейным объектом.
Здание является недвижимостью и объектом капитального строительства. Это построенный объект, который должен отвечать определенным признакам, например: включать в себя помещения, а также сети и системы инженерно-технического обеспечения. Здание может использоваться как для проживания, так и для иных целей. На практике возникают трудности в отличии зданий от сооружений, так как однозначных критериев для этого нет.
Сооружение (за исключением некапитального) является недвижимостью и объектом капитального строительства. Это построенный объект, который может использоваться, например, для производственных процессов, хранения продукции, перемещения людей и грузов. Для проживания людей сооружения не предназначены.
На практике возникают трудности при необходимости отличить сооружение от здания, так как четких критериев для этого нет. Но в то же время в здании всегда должны быть помещения и инженерно-технические сети и системы, тогда как в сооружении их может и не быть.
Линейные объекты – это один из видов сооружений. Их понятие раскрывается через перечисление таких объектов. К ним относятся (п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ):
– линии электропередачи;
– линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения);
– трубопроводы;
– автомобильные дороги;
– железнодорожные линии;
– другие подобные сооружения.
Объект незавершенного строительства в отличие от введенных в эксплуатацию объектов находится в процессе строительства (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Также объект капитального строительства имеет следующие характеристики:
1) он имеет прочную связь с землей (в частности имеет заглубленный фундамент);
2) его нельзя переместить без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик;
3) он возведен бессрочно, либо на длительный срок, т.е. не является временным.
Если объект строительства имеет вышеуказанные характеристики, то его смело можно отнести к капитальному строению. Но зачастую в случае судебного спора, особенно по искам о сносе самовольно строения, без проведения судебной строительно-технической экспертизы бывает не обойтись.
Спасибо, что прочитали нашу статью, надеемся, что она показалась вам полезной.
Коллектив Юридического бюро Москвы “Агафонов и партнеры” всегда с радостью готов делиться с вами своими знаниями и опытом т.к. работаем мы именно для вас.
Также вы можете прочитать нашу статью, о том, обязательно ли делать межевание земельного участка.