Агафонов и Партнеры

Яндекс.Метрика

Продажа комнаты в коммунальной квартире и преимущественное право

 

Совершение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности, о которых продавцу необходимо знать. В частности о преимущественном праве  остальных собственников комнат.

Что такое преимущественное право покупки и как его не нарушить пойдет речь в данной статье.

Согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

Однако, при ее возмездном отчуждении, сделать он вправе это только с соблюдением правил, предусмотренных в ст. 250 Г РФ (Преимущественное право покупки).

О преимущественном праве покупки речь идет в ст. 250 ГК РФ, а именно:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены”.

Повторяется смысл указанной статьи ГК РФ в ч. 6. ст. 42 Жилищного кодекса РФ, следующим образом:

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, продавая свою комнату в коммуналке, продавец обязан сначала предложить ее купить остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире.

В противном случае собственник другой комнаты имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Но здесь не нужно забывать, что из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 “О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом”, следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным.

В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Юридически значимым обстоятельством по такому делу бедует  являться выяснение вопроса о том, было ли исполнено покупателем обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения.

Это обстоятельство, имеет существенное значение для правильного разрешения спора, и если суд оставит его  без исследования и правовой оценки, то такое решение будет считаться незаконным (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.07.2020 N 41-КГ20-7-К4).

Таким образом, всегда при продаже комнаты в коммунальной квартире нужно первоначально предложить ее купить другим собственникам таких комнат.

Причем необходимо помнить, что уведомлять должен именно продавец, иначе такое уведомление суд сочтет несоответствующим закону (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2020 N 18-КГ20-18).

Спасибо, что прочитали нашу статью, надеемся, что она показалась вам полезной.

Коллектив Юридического бюро Москвы “Агафонов и партнеры” всегда с радостью готов делиться с вами своими знаниями и опытом т.к. работаем мы именно для вас.

Также вы можете прочить нашу статью о том, что такое договор цессии (уступки прав) в долевом строительстве.

Закрыть меню
Яндекс.Метрика