Все чаще и чаще к нам в Юридическое бюро “Агафонов и партнеры” обращаются дольщики с вопросом о том, имеют ли они право не принимать квартиру, если в ней имеются недостатки и застройщик уклоняется от их устранения, да еще и пугает составлением одностороннего передаточного акта квартиры.

Итак, обо всем по порядку.

Действительно, дольщик вправе отказаться от квартиры и потребовать от застройщика вернуть деньги, если в ней есть существенные строительные дефекты.

Так, согласно п. 3 ст. 7 Федерального закона ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”:

“3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона”.

Аналогичное право дольщика вытекает  также из п. 1 ст. 9 указанного ФЗ-214.

Но это “сухие” буквы закона, а на что же указывает судебная практика?!

И здесь нельзя не указать на недавнее определение Верховного суда РФ, а именно: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2021 N 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019.

Фабула дела, которое дошло до Верховного суда РФ, заключалась в следующем:

Дольщиками при осмотре квартиры были обнаружены существенные недостатки. Застройщик исправил их, но частично. Дольщики написали претензию, где указали на то, что не будут подписывать акт приема-передачи квартиры, до тех пор, пока недочеты не устранят полностью. В итоге через полмесяца дольщики получили от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры и вынуждены были  обратиться  в суд.

Все три судебные  инстанции им отказали, указав следующее:

• квартиру можно использовать по прямому назначению, а недостатки не мешают зарегистрировать право собственности и после этого требовать устранить недочеты;
• застройщик исполнил обязанность по передаче объекта долевого строительства;
• дольщики обязаны принять квартиру и при необходимости – составить акт разногласий;

Но Верховный суд РФ с такой позицией нижестоящих судов не согласился и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее:

Дольщики вправе не принимать объект ненадлежащего качества. Они могут потребовать от застройщика, чтобы тот составил документ о дефектах и безвозмездно устранил их. На это право не влияют характер недостатков (существенные они или нет) и возможность использовать объект по прямому назначению.

Застройщик вправе составить односторонний документ, если дольщики необоснованно уклоняются или отказываются от приемки и со дня передачи, установленного в договоре, прошло 2 месяца. У застройщика должны быть сведения о том, что дольщик получил сообщение о завершении стройки, отказался его получать или дольщика нет по почтовому адресу.

Однако в данном споре уведомление о завершении строительства и готовности квартиры получил только один дольщик. Второму участнику не направляли сообщения. Более того, застройщика дважды просили устранить недостатки.

Также Верховный суд РФ указал на то, что нижестоящие суды не установили факт уклонения дольщиков от приемки квартиры надлежащего качества.

Таким образом, на стадии принятия квартиры от застройщика, если вы заметили недостатки, то всегда нужно твердо и принципиально отстаивать свои права и при необходимости обращаться в суд.

Спасибо, что прочитали нашу статью, надеемся, что она показалась вам полезной.

Коллектив Юридического бюро Москвы “Агафонов и партнеры” всегда с радостью готов делиться с вами своими знаниями и опытом т.к. работаем мы именно для вас.

Также вы можете прочить нашу статью о том, что управляющая компания не вправе прятаться за застройщика.