Как известно с 1 сентября 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 N 266-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, которым гарантийный срок для объекта долевого строительства, снизили до трех лет (раньше было пять лет).

В то же время некоторые застройщики указывали в договоре гарантийный срок и вовсе один год, что конечно незаконно. Это и подтвердил Верховный суд РФ.

Так, 23.10.2024 Президиумом Верховного Суда РФ был утвержден Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей (далее также “Обзор”).

Для участников долевого строительства в указанном Обзоре важен пункт 4, в котором сказано, что:

“4. Условия договора долевого строительства, устанавливающие сокращенные сроки гарантийных обязательств застройщика по сравнению с предусмотренными законом, ничтожны”.

Известно, что согласно ст.  7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее так же “ФЗ-214”):

“1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям”.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в указанной части 1 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 ФЗ-214).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами РФ, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Установленный договором участия в долевом строительстве гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводка), равный одному году, противоречит положениям, части 5 ст. 7 ФЗ-214.

Таким образом, указанное условие договора ущемляет права потребителя – участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным в силу положений ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Следовательно, никаким договором, застройщик не может уменьшить тот гарантийный срок, который определен в законе.

Вышеизложенные выводы были закреплены в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 марта 2024 г. N 5-КГ23-158-К2.

Спасибо, что прочитали нашу статью, надеемся, что она показалась вам полезной.

Коллектив Юридического бюро Москвы “Агафонов и партнеры” всегда с радостью готов делиться с вами своими знаниями и опытом т.к. работаем мы именно для вас.

Также вы можете прочитать нашу статью, о том, как законодатель сильно уменьшил ответственность застройщика перед дольщиком.