В настоящее время тема взыскания неустойки с застройщика в связи с нарушением последним срока передачи квартиры по ДДУ, пожалуй, одна из самых актуальных, наряду с банкротством застройщика.

В связи с чем и возникает вопрос ответственности застройщика за нарушение обязательств.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 214-ФЗ, одним из обязательных и существенных условий ДДУ является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно ст. 6 214-ФЗ:

“Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором”.

И далее в части 2 указанной статьи предусмотрена ответственность застройщика за нарушение такого срока, вот как она выглядит:

“В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору”.

Таким образом, если застройщик нарушил срок передачи квартиры, указанный в ДДУ хотя бы на один день, то он уже обязан заплатить дольщику неустойку.

Формула для расчета неустойки выглядит следующим образом.

Н = ЦД * СР/150 * ДП

Где:

Н — неустойка;

ЦД — цена договора, т.е. объекта по ДДУ;

СР — ставка рефинансирования;

150 — одна трехсотая в двойном размере, т.к. расчет приводится для гражданина;

ДП — дни просрочки.

Процесс взыскания неустойки занимает довольно продолжительное время, а потому инициировать его нужно как можно скорее. Ведь всегда необходимо помнить, что никакому застройщику никогда не хочется платить дольщику неустойку хоть и за нарушение своих обязательств. Застройщик всегда придумывает все новые и новые способы уйти от ответственности перед дольщиком в части выплаты неустойки.

Также не следует забывать и об истечении срока исковой давности, который, согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ, составляет 3 года.

Таким образом, необходимо незамедлительно приступить к процессу взыскания неустойки после факта нарушения срока передачи квартиры. Получить исполнительный лист.

Начать процесс взыскания  неустойки  необходимо с претензии в адрес застройщика.

Именно наличие претензии с доказательствами ее отправки и получения застройщиком впоследствии в суде будет являться основанием взыскания с застройщика потребительского штрафа согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

“При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя”.

Чтобы избежать различного рода проблем, претензию желательно отправлять ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на актуальный юридический адрес застройщика.

Утвержденной формы претензии нет, но из ее текста должно быть понятно, кто и кому пишет претензию и на каком основании. Обязательно укажите свои реквизиты и реквизиты ДДУ.

На практике, как правило, у дольщиков чаще всего возникают следующие проблемы, а именно:

– претензия отправлена по иному адресу (там, где был офис или по старому юридическому адресу);

– претензия вручена в офисе застройщика и стоит непонятный штамп или чья-то «закорючка» (и юрист застройщика потом в суде отрицает факт получения претензии, говоря, что он сам такой штамп сейчас пойдет и сделает где угодно);

– претензия отправлена обычным письмом или заказным без описи (юрист застройщика признает получение письма, но говорит, что там было иное сообщение, а не претензия) и др.

В целях исключения данных недоразумений необходимо действовать согласно рекомендациям, изложенным выше.

После отправки претензии необходимо выждать определенный разумный срок. Как правило, это 10 календарных дней (плюс-минус). Представляется неразумным ждать дольше, даже если в ДДУ предусмотрен иной срок. Часто застройщики прописывают в договоре срок для рассмотрения претензии месяц, а иногда и больше. Такие сроки следует считать неразумными.

После того как вы подготовили претензию и отправили ее застройщику, а он после ее получения или неполучения (если вы отправили на актуальный юридический адрес, то застройщик может и не получать ее на почте — это будут уже его проблемы, а претензия будет считаться полученной) не удовлетворил ваши законные требования, возникает необходимость обратиться с иском в суд.

Представляется наиболее правильным, что главным и определяющим критерием при выборе суда для рассмотрения вашего иска о взыскании неустойки с застройщика является — сложившаяся практика рассмотрения подобного рода дел, а проще говоря, практика снижения неустойки или применения ст. 333 ГК РФ.

Если цена вашего иска о взыскании неустойки с застройщика не превышает 1 млн рублей, то никакую госпошлину вам платить не нужно. Если превышает, то вы платите, но в размере уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

Например, цена иска 1 200 000 рублей.

При обычном расчете согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ формула такая:

«…свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей». Итого: 13 200 + 1000 (200 000 * 0.5%) = 14 200 рублей.

Для дольщика размер госпошлины носит льготный характер, следовательно, ее расчет будет выглядеть иным образом:

Итого: 13 200 + 1000 (200 000 * 0.5%) = 14 200 – 13 200 (уменьшаем на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска в 1 млн.) = 1000 рублей.

В случае необходимости уплаты госпошлины при подаче иска не забудьте включить ее размер в судебные расходы по делу, чтобы потом взыскать все с застройщика.

 При получении исполнительного листа необходимо проверить все его реквизиты, т.к. часто в них бывают описки, либо лист вообще трудночитаемый. Все такие огрехи впоследствии приведут к проблемам при его исполнении (Банк вернет лист, нужно будет снова в суде исправлять опечатки и др.), а, следовательно, к потере времени.

После того как вы наконец-то получили долгожданный лист (предварительно его проверив), его необходимо предъявить к исполнению. И тут у вас два основных пути: либо в банк, где у застройщика счет, либо в службу судебных приставов по месту нахождения застройщика.

Безусловно, самый быстрый способ получить денежные средства по исполнительному листу — это обращение с таким листом в банк, где у застройщика счет. Узнать о перечне актуальных счетов застройщика можно в налоговой инспекции, предъявив исполнительный лист (копию необходимо отдать, а оригинал оставить у себя).

Согласно ч. 10 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», налоговые органы представляют такие сведения в течение семи дней со дня получения запроса.

При наличии у застройщика нескольких счетов представляется правильнее отнести лист в тот банк, где застройщик открыл счет позже остальных. И если на таком счете есть денежные средства, банк незамедлительно их спишет и перечислит на ваш счет.

В то же время следует отметить, что данный способ эффективен при платежеспособности застройщика. Если же у застройщика большое количество долгов и неисполненных исполнительных производств, то смысла обращаться в банк нет, скорее всего, там уже все арестовано приставами.

В таком случае остается только отдать исполнительный лист в службу судебных приставов, получить постановление о возбуждении исполнительного производства и ждать в надежде со временем что-то получить.

Данная статья была подготовлена на основании материалов из книги “Катехизис дольщика (консультации юриста)” с информацией о которой можно ознакомиться на сайте www.katehizis-dolshika.ru

О том, почему суды снижают неустойку и можно ли взыскать неустойку на будущее время читайте в указанных статьях.

Спасибо, что прочитали мою статью, надеюсь, она показалась Вам полезной.

Управляющий партнер

Юридического бюро “Агафонов и партнеры”

Агафонов С.В.