Если вы купили здание или иное строение на земельном участке, то к вам переходят все права на земельный участок, которые принадлежали продавцу таких строений.

Например, вы вправе и дальше платить льготную арендную ставку, как и предыдущий собственник строений.

Об этом в очередной раз напомнил Верховный Суд РФ в своем Определении от 26.03.2019 г. по делу № 305-ЭС18-22413, где в частности указал следующее:

“Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций, при рассмотрении настоящего спора неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 No 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума ВАС РФ No 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

 В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее –постановление Пленума ВАС РФ No 73)подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка”.

И далее:

“Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 15.09.2009, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды с применением ставки в размере два процента кадастровой стоимости участка.

При таком положении является неверным, сделанным с неправильным применением приведенных норм права и разъяснений, изложенных в постановлениях Пленума ВАС РФ No 11 и 73, вывод судов о том, что с ответчика надлежит взыскать плату за пользование земельным участком, рассчитанной истцом исходя из рыночной стоимости права аренды”.

С вышеуказанной позицией Верховного Суда РФ сложно не согласиться, тем более что она им уже высказывалась ранее в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.

Спасибо, что прочитали мою статью, надеюсь, она показалась Вам полезной.

Управляющий партнер

Юридического бюро “Агафонов и партнеры”

Агафонов С.В.