Начиная с 1 апреля 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций”

Указанный закон в частности содержит меры по поддержке бизнеса в сфере аренды недвижимости.

Давайте остановимся на каждой мере подробнее.

Отсрочка уплаты арендой платы в 2020 г.

В ст. 19 указанного ФЗ закреплено:

“1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ “О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера” (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации”.

Из написанного следует:

Во-первых, речь идет о договорах аренды заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта.

Так, например, в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта 2020 г.

Во-вторых, арендодатель обязан подписать допник об отсрочке уплаты аренды в течение 30 дней со дня обращения к нему арендатора. То есть арендатору нужно проявить инициативу, автоматом отсрочка не будет предоставлена.

В-третьих, все требования и условия по такой отсрочке определит Правительство РФ.

На первый взгляд все хорошо, но  возникает ряд вопросов.

1. Как подписать дополнительное соглашение, если все на карантине (в т.ч. Росреестр)?

По-хорошему нужно встретиться и подписать такое соглашение, ведь согласно ст. 651 ГК РФ:

“Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность”.

В то же время, учитывая карантин и меры самоизоляции, представляется возможным обменяться скан копиями документов с печатями и подписями по интернету через “официальные интернет-каналы связи сторон”.

Также необходимо помнить, что согласно части 2 указанной статьи:

“Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации”.

Да, действительно согласно судебной практике такое соглашение будет действовать для сторон, но  не для третьих лиц, которые о нем не знают и знать не могли – об этом необходимо помнить в т.ч. при смене собственника после заключения такого допника.

2. Когда Правительство РФ определит требования к условиям и срокам такой отсрочки?

Ответить на этот вопрос сложно. Нужно ждать.

Частота изменения размера арендной платы

Далее в ч. 2 указанной статьи закреплено следующее:

“2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ “О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера” (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года”

Не совсем ясно, зачем вообще это написали.

Действительно, согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ:

“3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества”.

В то же время согласно п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”:

“Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год”.

Следовательно, по соглашению, стороны вправе изменить размер арендной платы в любое время, даже если на это прямо не указано в договоре аренды.

Запрет имеется только на случай, когда договор предусматривает право арендодателя на одностороннее изменение такого размера. Тут да. Односторонне, если и можно изменить, то не чаще одного раза в год.

Поэтому часть вторая указанной статьи 19 представляется излишней.

 Уменьшение арендной платы за 2020 г.

Интересная  норма содержится в части 3 рассматриваемой ст. 19, а именно:

“3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ “О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера” (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации”.

Здесь важно понимать, что арендатор лишь вправе потребовать, но не закреплена обязанность арендодателя уменьшить размер арендной платы.

Также не всегда понятно, что значит невозможность использования? Полная невозможность или частичная? Есть заведения, которые готовят еду для доставки, но не могут принимать посетителей, как раньше. Однако кухня то у них работает, следовательно, часть помещения используется.

В связи с чем представляется, что данный пункт закона может вызвать множество споров на практике в т.ч. и судебных.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что ни одна из указанных мер “поддержки бизнеса” реально таковой не является.

Реальная польза отсрочки по уплате арендных платежей – минимальна. Разве что в части минимизации случаев расторжения договоров аренды и начисления неустойки за нарушение сроков оплаты аренды. Но и так вряд ли арендодатели повально начнут выгонять имеющихся арендаторов при отсутствии гарантий найти новых.

Ну и сама отсрочка не уменьшает издержки, а только их откладывает на будущее, которое представляется мрачным.

Части 2 и 3 рассмотренной ст. 19 в принципе не несут в себе реального смысла, а только расширяют поле разногласий между сторонами договора аренды.

В связи с чем возникает вопрос, а что же делать арендаторам, попавшим в сложное положение?

Здесь единого ответа для всех нет и быть не может. Каждая спорная ситуация индивидуальна.

В то же время  необходимо помнить о следующих статьях ГК РФ, а именно.

Согласно ст. 328 ГК РФ (Встречное исполнение обязательств):

“Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств”.

В принципе, указанная статья позволяет арендатору прийти к арендодателю и сказать о том, что т.к. тот закрыл свой бизнес-центр и не может предоставить помещение – аренду в этот период можно не платить.

Согласно ст. 417. ГК РФ (Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления):

“Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса”.

Следовательно, если бизнес-центр закрыт, т.к. издан акт госоргана, например, о запрете торговли – есть все основания рассмотреть вопрос о прекращении договора аренды, либо “заморозки” арендной платы.

В случае, если вы арендуете муниципальное имущество, то вам необходимо руководствоваться  в т.ч. распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р “О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства”.

И скорее всего максимум, на что можно рассчитывать это на отсрочку арендных платежей.

Вряд ли тут можно будет использовать ч. 4 ст. 614 ГК РФ, где сказано, что:

“4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились”.

Но данная норма может подойти для иных случаев, когда для вас как арендаторов условия пользования помещением существенно ухудшились.

Таким образом, рассмотренная статья 19 не дает никакой реальной помощи бизнесу в сфере арендных отношений, однако действующее законодательство и так имеет определенный арсенал средств защиты арендатора при стечении неблагоприятных для него обстоятельств.

Главное пользоваться ими правильно и  своевременно, а сделать это без опытного юриста представляется крайне сложно.

Также читайте статью о том, когда аренду можно признать убытком.

Спасибо, что прочитали мою статью, надеюсь, она показалась Вам полезной.

Управляющий партнер

Юридического бюро “Агафонов и партнеры”

Агафонов С.В.