Агафонов и Партнеры

Яндекс.Метрика

Можно ли купить берег водоема?

В интернете можно увидеть много объявлений о продаже земельных участков, расположенных прямо у водоема (реки, озера и т.п.), а потому возникает вопрос, а насколько это законно?

Незаконно.

Если водоем и его береговая полоса отнесены к объектам общего пользования, то запрет на их приватизацию  установлен природоохранным, водным и земельным законодательством.

Здесь важно помнить, что нахождение в частной собственности водных объектов общего пользования и их береговых полос влечет нарушение прав и законных интересов Российской Федерации, а также неопределенного круга лиц на равный доступ к природным ресурсам.

Поэтому, даже если у продавца оформлено право собственности на такой прибрежный участок, покупать его не стоит.

Согласно ст. 1 Водного кодекса РФ:

4) водный объект – природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима”.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Водного кодекса РФ к поверхностным водным объектам относятся, в том числе водотоки (реки, ручьи, каналы).

В силу ст. 6 Водного кодекса РФ поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Согласно ч. 1 ст. 8 Водного кодекса РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи, в соответствии с которой пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

В соответствие с ч. 2 ст. 102 Земельного кодекса РФ на землях покрытых поверхностными водными объектами не осуществляется образование земельных участков.

ВАЖНО!

Согласно ст. 27 ЗК РФ:

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами”.

В соответствии с п. 3 ч. 5 и ч. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, а также земельных участков, в границах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной собственности.

В силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ не подлежат приватизации земельные участки общего пользования. Пунктом 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», также установлен запрет на отчуждение земельных участков в составе земель общего пользования, к которым относятся улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие.

Здесь необходимо отметить, что запрет на передачу в частную собственность водных объектов общего пользования и их береговых полос действовал и до введения в действие Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ и Водного кодекса РФ от 03.06.2006 № 74-ФЗ.

Так, согласно ст. 7 Водного кодекса РФ от 16.11.1995 № 167-ФЗ поверхностные воды и земли, покрытые ими и сопряженные с ними (дно и берега водного объекта), рассматриваются как единый водный объект.

В силу ст. 33 Водного кодекса РФ от 16.11.1995 № 167-ФЗ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации.

При этом  в соответствии со ст. 34 Водного кодекса РФ от 16.11.1995 № 167-ФЗ в частной собственности могут находиться только обособленные водные объекты (замкнутые водоемы).

Следовательно, например, река и ее береговая полоса не может предоставляться в частную собственность.

В указанном случае велик риск того, что по иску природоохранного прокурора, действующего в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц и в защиту прав и интересов Российской Федерации само образование такого прибрежного земельного участка суд признает недействительным, а право собственности на него отсутствующим с последующим исключением соответствующей записи из ЕГРН.

Суд удовлетворит такой иск прокурора, если земельный участок, расположенный частично в границах акватории водного объекта общего пользования и его береговой полосы, образован с нарушением прямых запретов, установленных нормами природоохранного, земельного и водного законодательства, сведения о спорном участке исходя из ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежат исключению из ЕГРН ввиду прекращения существования указанного объекта недвижимости (абз. 4 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В данном случае права Российской Федерации и неопределенного круга лиц могут быть защищены только путем предъявления иска о признании права отсутствующим, так как права собственников формально опосредованы реестровыми записями в отношении земельного участка.

Причем важно отметить, что никакое истечение сроков (ст. 208 ГК РФ) вам не поможет, т.к. в данном случае исковая давность не действует.

С учетом требований закона об общедоступности водных объектов и специфики  их владения Российской Федерацией, исключающей возможность владения данными объектами иными лицами, указанный иск прокурора, по своему характеру не является виндикационным, а носит негаторный характер, поскольку удовлетворение данного иска в полной мере восстанавливает нарушенное право Российской Федерации и потребность в иных способах защиты отсутствует.

Данные выводы также соответствуют позиции Верховного Суда РФ, изложенной в  п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно которому исковая давность не распространяется, в том числе, на требования о признании права отсутствующим.

В итоге суд признает недействительным образование земельного участка и исключит запись о нем из ЕГРН, а само право собственности на землю – отсутствующим.

Такое решение будет, являться основанием для погашения права собственности на земельный участок.

Таким образом, после приобретения в собственность красивого прибрежного земельного участка – его можно легко лишиться, а потому лучше не покупать такую недвижимость и ограничиться только правом ее аренды.

Спасибо, что прочитали нашу статью, надеемся, что она показалась вам полезной.

Коллектив Юридического бюро Москвы “Агафонов и партнеры” всегда с радостью готов делиться с вами своими знаниями и опытом т.к. работаем мы именно для вас.

Также вы можете прочитать нашу статью, об ускорении административных процедур в землепользовании и строительстве.

Закрыть меню
Яндекс.Метрика