Тенденция включения нотариусов в сделки с недвижимостью начала проявляться еще в декабре 2015 г. (Закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») и увереннее реализовалась в июне 2016 г. с принятием и вступлением в силу 2 июля 2016 г. Федерального закона №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Итак, обо всем по порядку.

Согласно ст. 153 ГК РФ:

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 158 ГК РФ (Форма сделок):

Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно ст. 163 ГК РФ (Нотариальное удостоверение сделки):

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Следовательно, если со вторым пунктом все понятно, то первый требует знания конкретных норм закона, где указанны случаи обязательного удостоверения сделок нотариусом.

В данной статье речь пойдет не обо всех сделках, а только о сделках с недвижимостью, как то – дарение, купля-продажа, мена и др.

Остановимся подробнее на “случаях, указанных в законе”.

Первое.

Согласно ч. 1 ст. 42 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”:

Все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежали нотариальному удостоверению.

Но, в связи с принятием Федерального закона от 01.05.2019 № 76-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика”

в указанную ч. 1 ст. 42 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” были внесены изменения, и теперь она звучит так:

“Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями”.

Другими словами, начиная с 31 июля 2019 г. не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, если в них участвуют все собственники таких долей. Именно все долевые собственники. Например, если квартира в долевой собственности (4 собственника и по 1/4 у каждого), то без нотариуса сделка возможна только в том случае, если все 4 сособственника в ней участвуют. Если же только двое из указанных лиц совершают сделку (например, дарения), то здесь нотариус нужен.

Напомню, что до указанных изменений  долевые собственники недвижимости обязаны были заверять у нотариуса все сделки с таким имуществом, в том числе договор купли-продажи, дарения, и т.п. Даже в тех случаях когда, например, один из двух сособственников квартиры дарит другому свою 1/2, желая прекратить долевую собственность. Теперь в подобной ситуации нотариус будет не нужен.

Сейчас же для совершения указанных сделок будет достаточна простая письменная форма, но только в случае, если  в такой сделке участвуют все долевые собственники.

Данные изменения преследуют цель  снижения финансовой нагрузки на граждан и упрощения оборота долевой недвижимости.

 Так же, не нужен будет нотариус при совершении  следующих сделок:

1) Сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.

2) Сделки по отчуждению земельных долей.

3) Сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона). То есть речь идет про реновацию в г. Москве.

 Не требуется удостоверять сделку и в случаях:

1) Если квартира принадлежит супругам на праве общей совместной собственности.

Это обусловлено тем, что вступившие в силу изменения законодательства четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, про общую совместную собственность там не указано.

2) Если по сделке происходит отчуждение доли от целого, то есть когда объект недвижимости находится в единоличной собственности. Например, единственная собственница квартиры бабушка, решила подарить ½ доли своей внучке.

Это обусловлено тем, что само право общей долевой собственности возникнет лишь после проведения государственной регистрации права общей долевой собственности приобретателей по сделке.

Таким образом, в настоящее время под обязательное нотариальное заверение попадают многие сделки на вторичном рынке, ведь, как правило, это квартиры, приватизированные на несколько лиц, квартиры, купленные с использованием материнского капитала (так как закон требует обязательно наделять правом собственности детей) и др.

Второе.

Согласно ч. 2 ст. 54 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”:

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Следовательно, этот случай обязательного удостоверения сделки нотариусом касается имущественных прав несовершеннолетних и ограниченных в дееспособности граждан.

В связи с чем, если квартира принадлежит детям, то для ее продажи, дарения, мены – обязательно нужен нотариус. Аналогично с недееспособными гражданами.

Необходимо помнить, что за детей в возрасте до 14 лет сделки совершают родители от их имени. А вот уже в период с 14 лет до 18 лет ребенок может совершить сделку сам с письменного согласия родителей или опекуна. Например, купить квартиру на свое имя, а вот продать ее до 18 лет он сможет только с разрешения органов опеки, даже в том случае если его родители не возражают.

Третье.

Все сделки с объектами недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании, на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Здесь все предельно ясно.

Согласно законодательству, все документы на регистрацию права собственности можно отправить по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. Но подпись на заявлении должен удостоверить нотариус.

Следовательно, если продается не доля и сама квартира принадлежит не ребенку, все равно нужно идти к нотариусу, чтобы он подтвердил, что документы подписал собственник и сделал это добровольно. Все, что отправляется в Росреестр по почте и касается прав, обременений и ограничений, нужно заверять у нотариуса.

Но этот случай только для тех, кому лень идти самому подать документы или же просто по почте подать документы удобнее, в силу определенных обстоятельств.

 Таким образом, выше были рассмотрены случаи, когда без услуг нотариуса при совершении сделки с недвижимостью не обойтись, что и являлось главной целью данной статьи.

В итоге можно сделать вывод, что в настоящее время нотариус стал играть более заметную роль на рынке недвижимости, число сделок с его участием существенно увеличилось.

В этом есть как минусы, так и плюсы.

Например, среди минусов:

1) Дополнительные расходы. Согласно ст. 333.24 НК РФ, размер госпошлины за удостоверение договора составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Следовательно, при цене договора равной 3 млн. рублей нотариальный тариф за удостоверение сделки составит 15 тысяч рублей.

Вторая часть оплаты – стоимость работы правового и технического характера – она устанавливается централизованно нотариальной палатой в каждом из субъектов РФ.

2) Поход к нотариусу занимает время.

Такой поход может усложниться, если там будет очередь, перерыв или просто неудобный график работы. Бывают случаи, что должны присутствовать все собственники или стороны сделки — следовательно, придется договариваться.

Но есть и плюсы:

1) Срок оформления. Право по сделке через нотариуса оформляют быстрее. Нотариус может не только заверить подписи и удостоверить сделку, но и самостоятельно подать документы для регистрации права в Росреестр (за дополнительную плату). В этом случае срок оформления составит один рабочий день (при подаче документов в электронной форме). Следовательно, собственником желаемой квартиры вы можете стать буквально на следующий день.

Еще нотариус может автоматически получить выписку из ЕГРН, чтобы проверить чистоту сделки и права собственников, и он это сделает быстрее, чем вы.

2) Через нотариуса надежнее. Оформлять сделки через нотариуса очевидно надежнее, чем без него. Иногда это даже надежнее, чем через частного юриста или риелтора. У нотариуса есть важное преимущество: он несет личную ответственность за свои действия, страхует ее и в случае чего компенсирует ущерб. Но это не значит, что оформление через нотариуса точно защитит от мошенников, наследников, кредиторов и бывших супругов.

Судебные споры всегда возможны и страхование титула не помешает.

Но в любом случае, при совершении всех вышеуказанных сделок с недвижимостью похода к нотариусу вам не избежать, ведь согласно ч. 3 ст. 163 ГК РФ:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

 Спасибо, что прочитали мою статью, надеюсь, она показалась Вам полезной.

Управляющий партнер

Юридического бюро “Агафонов и партнеры”

Агафонов С.В.